一、小区物业拒装充电桩，业主如何维权？

案情回顾

张某（化名）、林某（化名）夫妻二人系龙湾某小区业主，2021年5月25日，两人分别从房开公司受让了该小区地下一层停车场内两个停车位的使用权，并支付了物业服务费及车位管理费。2022年6月6日，张某、林某二人通过手机分别向供电部门国网温州供电公司龙湾供电分公司线上提出了个人充电桩报装申请。系统显示次日即审核通过。根据有关规定，报装充电桩需由小区物业公司出具同意在车位安装新能源电动汽车充电桩及相应电表施工的《车位及允许安装充电桩施工证明》。但张某、林某的请求却遭到了小区物业公司的拒绝。无奈之下，张某、林某将小区物业公司状告至龙湾法院。

原告张某、林某主张认为，被告物业公司有义务配合出具《车位及允许安装充电桩施工证明》并配合原告安装充电桩。被告以管理困难、安全问题、没有电线接口等各种理由拒绝出具相关证明，于法无据。

被告物业公司抗辩认为，两原告在认购停车位之初已放弃认购了附有充电设施的停车位，现物业公司没有配合安装充电设施的合同义务、法定义务。停车位是否具备安装充电设施的条件，以及涉案小区是否能增设充电设施，物业公司均无法决定。涉案小区在建设时，已按当时的规定配置了14%带有充电桩的停车位，现在增设充电设施会使小区总电容超负荷，出现跳电、跳闸的情况。且地下停车场未再预留其他线路，现重新布线会涉及到全体业主的居住安全，改建建筑物及其附属设施还应经过业主大会表决同意。

法官心语
法官认为，两原告享有涉案两个停车位的合法使用权，在停车位上安装充电桩是其使用新能源汽车所须要的充电设施，符合节约资源、保护生态环境原则，其要求正当、合法。被告为涉案小区提供物业服务，在两原告提出安装充电桩的要求时，应当依法在安装过程中予以配合并提供便利。

经法院依职权调查，龙湾供电分公司出具复函明确了为涉案两车位增设新能源电动汽车充电桩及相应电表，不会导致该小区的现有公变超载。同时充电设施是否具备安装条件及布线安全问题应当由供电部门及建设单位勘查后认定。在不损害他人合法权利的前提下，两原告有权合理利用建筑物的共有部分，若实际施工过程中涉及到改建建筑物附属设施的情况，再依法由业主表决同意。

故法院认为，被告物业公司以没有法定义务、电容无法负荷、不具备安装条件、需业主表决同意等理由拒绝履行配合、协助之责，均于法无据，法院对此不予采纳。

来源：中国普法
律师点评：新能源汽车产业正在快速发展和广泛普及，而新能源汽车的充电设施建设却尚未跟上发展的速度。本案中的小区系新交付小区，但即便如此，配有充电设施的车位也仅占14%，远远无法满足业主的需求。而在业主提出充电桩报装申请时，物业公司往往担心承担责任以各种理由拒绝履行配合、协助的义务。

二、擅自封闭“未封闭式阳台”，物业如何管理？

案情回顾
业主张三购买了某小区带非封闭式阳台的商品房，并与某物业公司签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》。协议约定对业主或物业使用人违反《（临时）管理规约》等物业管理制度的行为，物业公司可采取劝阻、制止、报告业主委员会以及其他合法方式进行处理等必要措施。张三购买房屋后不久后就封闭了阳台，影响了外立面，物业公司发现后向张三发出了《装修违章整改通知书》要求其拆除封闭阳台的材料，但张三未予拆除。之后物业公司委托律师依据《临时管理规约》向其发出《律师函》，要求其承担恢复原状的法律责任，张三收到函件后仍未拆除。之后，该小区召开业主大会表决通过了《管理规约》，规约约定：封闭阳台不得影响外立面与原设计规划。

物业公司认为业主张三封闭阳台的行为已经违反了《管理规约》的约定，遂起诉至法院，要求业主张三拆除封闭阳台的材料，并恢复原状。

法官心语
法官认为，《管理规约》系经业主大会一致通过，对该小区的全体业主具有约束力。阳台虽作为房屋专有部分，业主对阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，但《管理规约》有关阳台封闭的规定并不导致业主无法行使对阳台的占有、使用、收益和处分权利，未排除业主的主要权利，业主仍应遵守该规定。

物业公司依据物业合同及管理规约的授权，针对封闭阳台的行为，有权采取劝阻、制止等必要措施进行处理。物业公司作为小区的物业管理人，有权起诉法院要求业主张三拆除封闭阳台的材料，并恢复原状。

故法院认为，张三于判决生效之日起十日内拆除封闭阳台的材料、恢复房屋阳台原状，案件的诉讼费用由张三承担。

来源：杭州市物业管理协会
律师点评：非封闭的阳台是业主房屋的专有部分，业主对其享有占有、使用、收益和处分的权利，若项目需要制止业主封闭阳台的行为，应当有合法的依据且需要采取合理的措施。在发现业主存在封闭阳台的行为时，可依次采取协商沟通、发放《整改通知书》、发放《律师函》、起诉等措施去制止业主的违约行为。

三、有关露台漏水纠纷事件

案情回顾
暴雨导致业主张三家屋顶公共部位的排水管道堵塞，造成露台积水，从而导致积水漫延至家中，造成房屋墙面、地板装修受损。下午17时，物业公司发现业主房屋漏水情况后，打电话告知了业主。次日，业主从自己居住的小区驾车前往事发小区，发现室内被雨水浸泡，墙体、地面均出现损毁现象，物业公司也随即赶到现场对两处排水管道的落水口进行了清除。后双方就赔偿事宜未能达成一致意见。由于案涉房屋屋面有两处公共排水管道，一处位于露台的天沟落水口处，一处位于屋顶斜面通风井附近的天沟落水口处。在露台的天沟落水口处，该业主建有花池，栽种植物、露台铺设瓷砖。且堵塞的水管管道虽然属于公共部位，但位置在张三家中楼顶阳台处，是需要张三在场的情况下才能进入协助处理。物业服务企业在汛前已通知全体业主应当对阳台管道进行检查，业主如发现楼顶阳台管道有堵塞的情况可以联系物业服务企业协助进行处理，物业服务企业无法单方进入业主家中阳台检查处理。

法官心语
法官认为，本案的主要争议焦点是：导致排水管道的落水口堵塞的原因以及双方责任大小、物业公司是否应承担赔偿责任。露台虽然是业主所有，但该落水口与公共排水管道相连接，应当属于公共设施的范围，物业公司对该共用水管设施负有维护、修缮义务，同时，案涉楼房屋面有两处排水管道，且是相通的，只要任意一处排水管道的落水口是畅通的，即便发生露台积水情况，其危害性也相对较小。因此对公共设施的维护、修缮义务的主体责任是物业公司，其不能以履行告知义务而免除其应当承担的维护、修缮义务，也未能举证证明其在事发前已履行维护、修缮义务。但由于在险情发生时，业主家中长期无人居住，物业其未能及时履行险情防范和排除义务。案涉房屋楼梯口处虽留有公共检修口，可作为日常检修的入口，但事发时普降暴雨，如从该检修口进入有一定的人身危险性，区住房和城乡建设局经现场核实也确认，需要业主在场的情况下才能协助处理，而业主在事发时家中无人，以至于物业公司无法及时排除险情。故业主对损害后果的发生也有一定责任。

因此，物业公司对案涉房屋屋面的落水口负有管理、维护的义务，在其未充分举证证明已履行该义务时，对造成的损害后果，应承担承担60%的赔偿责任，同时，鉴于业主对损害后果的发生也负有一定的责任，自行承担40%的责任。

来源：杭州市物业管理协会
律师点评：像此类排水管入口在露台（虽然在合同补充协议第八条约定，确定露台系业主的专有部位的组成部分，使用权人是业主）只要最为公认的公区存在，物业就有责任进行日常维护。虽然检修位置位于业主家中阳台，如无业主同意无法进入的情况下，物业依旧是较大责任方，因此尽可能把疏通工作做在前，如无法避免，则也需要在发现问题时尽可能的向业主告知后续风险，征询业主意见，尝试排除问题。