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百元周讯丨业主能否以物业服务不到位拒交物业费?
发布时间:2023-11-03  来源:百元律所  阅读:320次



案情回顾

2019年,某物业公司与某小区业主委员会签订物业服务合同,约定为该小区业主提供物业服务。因物业公司服务不到位,出现小区环境不整洁、公共设备维修不及时等问题。小区业主刘某长期未交纳物业管理费、生活垃圾清运费。物业公司经多次催讨无果,将刘某诉至法院,要求刘某支付物业管理费、生活垃圾清运费及滞纳金。


法院审理

法院经审理认为,某物业公司与某小区业主委员会签订的物业服务合同,系双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的禁止性规定,属合法有效合同,该物业公司提供了基本的物业服务,刘某作为小区业主应按照合同约定缴纳物业管理费。同时物业公司存在卫生打扫不及时、地下室泥土长期不清理、公共设备长时间损坏不及时修复等问题,未尽到管理、养护、维护义务,对其主张的物业服务费,应根据其服务质量不足,酌情予以扣减。由于物业公司服务未达到物业服务合同约定标准,亦存在违约行为,法院不支持其关于刘某应缴纳滞纳金的诉讼请求。

来源:中国普法




案情回顾

2020年12月22日原告某物业公司与开化县某城业主委员会签订了《物业服务合同》,2021年12月23日续签,为其提供物业管理服务。被告汪某系业主,被告自2019年10月31日起至2022年10月31日欠交物业服务费3768元,欠交水电公摊费391.25元,物业公司多次催缴,未有效果,故诉至法院。被告汪某辩称对物业服务合同的签订并不知情,物业未处理外来车辆,导致业主停车需求无法满足,并且物业公司曾因砍伐树木被城管部门处罚过,被告对该物业的服务十分不满,故拒绝支付物业费。


法院审理

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。原告为被告提供物业管理服务,被告应当按照约定支付物业费。虽被告主张物业公司未予管理公共车位等,但被告未提供证据证明且被告不能以此就否认原告对该小区提供的综合服务,并作为拒绝缴纳物业费的理由,故本院对被告的抗辩理由不予支持。


来源:中国文书裁判网


律师点评:

一般情况下,以物业服务不到位为由拒交物业费是不可以的。这是由于物业服务合同具有长期性、综合性的特点。长期性指的是物业服务期限往往长达数年,不能仅以某一时间段的服务不到位就认为整个物业服务不到位;综合性指的是物业服务不仅是对业主建筑物及其附属设施的维修和养护,还包括了对小区环境、卫生、秩序等的管理维护,是对小区多方面的服务,也不能仅以某一项服务不到位就认为整个物业服务不到位。因此,业主以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费往往是无法得到法院支持的。


在日常生活中,业主与物业公司出现矛盾后,往往采取拒交物业费的方式进行对抗,这种方式不仅无法解决纠纷,甚至可能引发冲突。面对这一问题,业主既可以与物业公司进行沟通协商,也可就存在的服务问题向业主委员会反映,通过业主委员会与物业公司进行协调,若无法达成一致意见,为维护全体业主利益,业主大会有权解聘和重新选聘物业公司。同时,物业公司应当及时处理业主反映的问题,不断提升整体服务水平,创建优质物业服务环境,共同营造和谐的社区环境。



法条链接

一、《民法典》第九百三十七条:物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

二、《民法典》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的,人民法院应予支持。

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