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百元周讯丨既有住宅增设电梯,多方利益冲突应如何化解?
发布时间:2023-01-13  来源:百元律所  阅读:38次
一、因占用公共区域产生加梯纠纷,业主有权主张排除妨碍



案情回顾

原告六人系韶关市新津小区华泰花园13幢部分房屋的业主,被告六人系华泰花园15幢部分房屋的业主,两幢房屋均是步梯楼。2014年初原告六人因楼层较高,为方便上下,筹划在13幢加装电梯,临时组成韶关市华泰花园十三栋电梯加装筹备小组,并于2014年5月19日向韶关市华泰花园业主委员会提交《关于加建电梯的申请》,华泰花园业主委员会在申请书上盖章,同意原告安装电梯的要求。原告六人接着将加装电梯的事宜报韶关市武江区公安消防大队,韶关市武江区公安消防大队于2014年8月27日函复原告,同意原告按照规范要求加装电梯,但要求必须符合现有消防技术规范要求,不能改变原有敞开楼梯间形式,确保能够自然排烟和采光通风;并应请有资质的公司按照规范要求进行设计、安装。2014年11月3日,韶关市城乡规划局向原告颁发了建字第2014135号《建设工程规划许可证》。原告随后委托韶关市规划信息中心对韶关市华泰花园13栋加装电梯进行了日照分析报告,结论为:华泰花园13栋住宅楼加装电梯,对项目周边住宅建筑(华泰花园)15栋住宅楼)日照不产生影响,且能保证其满足大寒日至少1小时的有效日照时间,符合旧区改造日照标准要求。在向上述相关政府职能部门办理手续期间原告组织工人动工挖地基,遭到被告的强烈反对,双方自行协商无果。


法条索引

1.《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。


业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


2.《中华人民共和国民法典》第二百三十六条 妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。


法官心语

法官认为:原、被告分属相邻两栋房屋的业主,互为邻居,在处理相邻关系时应当以有利生产,方便生活、团结互助、公平合理的原则,互相给予便利,但应以不影响或危害对方权益为限。本案中原告加装电梯的申请虽经过了消防部门、国土部门、规划部门等相关行政职能部门的批准或备案,并取得了《建设工程规划许可证》,且经验证不影响相邻住宅采光日照,但本案中原告规划加建的电梯是从其楼道延伸出来,占用了部分公共道路及部分小区公共绿地,华泰花园内的公共道路及公共绿地属华泰花园全体业主所有,原告现规划加建的电梯占用了部分公共通道及公共绿地,而占用公共道路或公共绿地应经专有部分占华泰花园小区总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,至本案辩论终结前原告未向本院提交任何证据证明其加建电梯占用公共道路及绿地得到了华泰花园专有部分占小区建筑面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意,经本院调查询问华泰花园业主委员会在同意原告加建电梯的申请时亦未召开业主大会,即未取得半数业主同意。因此,原告加建电梯的行为损害了华泰花园全体业主的共有权,被告作为华泰花园的业主,不允许原告进行占用公共道路、公共绿地的施工,属于维护自己合法权益的行为,因此,对原告要求被告停止侵权、排除妨害的诉讼请求,本院不予支持。


来源:最高人民法院司法案例研究院

律师点评:近年来司法审判中对加梯纠纷主要可归类为排除妨碍型、经济赔偿型、程序瑕疵型、产权人或使用人变更型等。本案中,原告未取得法定业主表决程序即开展加梯工程,同时占用业主公共区域属于典型的侵权行为。被告实施阻拦施工等行为属于合法维权途径,但是在现实中也要寻求正规合法手段,防止邻里之间产生进一步暴力冲突,影响邻里关系。


二、老旧小区加装电梯规划审批中利益平衡原则的适用及其限度



案情回顾

路某系长沙市雨花区东塘电信小区的业主,受该小区12栋4单元住户的委托,其于2019年4月9日向长沙市雨花区住房和城乡建设局(以下简称雨花区住建局)提出加装电梯的申请。2019年4月11日,雨花区住建局牵头组织长沙市自然资源和规划局雨花区分局(以下简称雨花区自规局)、长沙市雨花区公安消防大队、长沙市雨花区市场监督管理局召开联合审批工作联审会议。同日,长沙市雨花区公安消防大队、长沙市雨花区市场监督管理局分别出具审批意见,同意增设电梯。2019年4月15日,雨花区自规分局出具审批意见,认为该加装电梯项目压占城市规划支路,并向雨花区住建局提供原长沙市城乡规划局作出的长规函[2017]295号《东塘电信宿舍12#栋4单元业主加装观光电梯项目审查意见告知书》)。2019年4月15日,雨花区住建局作出联合审批意见:规划部门审查认为该项目违反《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定并作出不予批准的审查意见,鉴于该加装电梯申请未能通过联合审批,不能核准实施。



法条索引

《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条 人民法院经过审理,根据不同情况,分别作出以下判决:

(一)具体行政行为证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序的,判决维持。

(二)具体行政行为有下列情形之一的,判决撤销或者部分撤销,并可以判决

被告重新作出具体行政行为:

⒈主要证据不足的;

⒉适用法律、法规错误的;

⒊违反法定程序的;

⒋超越职权的;

⒌滥用职权的。

(三)被告不履行或者拖延履行法定职责的,判决其在一定期限内履行。

(四)行政处罚显失公正的,可以判决变更。


法官心语

法官认为:本案争议焦点如下:一是雨花区自规局可否仅仅以违反城市规划为由对既有住宅加装电梯申请不予批准;二是人民法院在作出判决时可否直接责令雨花区自规局作出加装电梯的规划审批行为。


关于争议焦点一。雨花区自规局主张,案涉电梯加装项目压占城市规划支路,不符合“不得侵占城市道路,不得影响城市规划实施”的规定,故案涉申请不应批准。按一般理解,“不得侵占城市道路”中的“城市道路”应是已建道路,不包括规划建设但未建设道路。根据各方当事人的庭审陈述,相关规划制订多年并未实施,在可预见的相当一段时期内,也很可能不会或难以实施,故雨花区自规局认为加装电梯影响城市规划实施无事实根据。同时,增设后的电梯与原有住宅是一体的,在原有住宅整体位于规划支路范围内的情况下,即使将来实施规划,产生影响的也主要是原有住宅,增设电梯单独产生的不利影响是微乎其微的。总之,有失公平合理,从合理平衡公私利益冲突的角度,明显保护失衡,人民法院对此不应认可。


关于争议焦点二。雨花区自规局对案涉增设电梯申请不予批准,但未明确其事实根据和依据,对应当适用的法律依据未予适用,案涉申请是否应予批准,尚需行政机关调查裁量,本案不宜作出具体履行判决,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二项的规定,应撤销被诉行政行为,责令行政机关重新作出行政行为。


来源:湖南省高级人民法院

律师点评:老旧小区加装电梯规划审批中主要涉及三种相互冲突的利益形态,分别为:个人申请加装电梯的需求、“城市道路维护”和“规划实施”的公共利益和行政机关做出的决策利益。妥善处理不同利益之间的冲突问题。正是司法审判对矛盾纠纷中各种利益的重新矫正。
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